遭遇长三角强调控 金地要下沉到三四线

2018-04-26 00:31:37   来源:界面新闻   评论:
经历了去年三四线市场的规模增长后,大中型房企已经基本分为两种画风,一是高周转高负债的快速增长;二是在规模增长中并不算快,但能保持较低的负债率和较高的利润水平。
 
从2017年的年报看来,金地属于后者,尽管金地方面称1400亿元的销售额同比增长了40%,但报告期内营业收入却较上年降低32%,为376.63亿元。对此金地的解释是合作项目增加,并表结算面积减少。
 
而在金地七大区域中,有3个区域营收降幅超过60%,从数量上来说降得最多的是华东区域。2016年华东区域成为金地排名第一的区域公司,贡献了149亿元的营收;但2017年华东的营收降为56亿元,相较上一年营收降了93亿元,排名也低了两个名次,排在华南区域和东南区域之后。
 
华东区域的表现与调控政策息息相关。去年金地在上海市场的表现差强人意,销售额仅次于万科和绿地,销售面积达到44.8万平方米。但从市场整体来看,2017年上海商品房市场累计成交金额仅为3766亿元,较去年同期相比减少了48%。
 
金地此前始终坚持重点布局一二线的逻辑,报告期内金地位于华东的24个项目中,10个在上海,7个在南京,另有7个项目分布在无锡、淮安、常州、苏州、扬州和滁州。过去长三角利润最丰厚的城市是上海和南京,也是金地华东重仓的两座城,但在2017年都遭遇了史上最严厉的调控。
 
“过去几年我们做的是上海和南京的深耕,去年在上海销售额排到前三,南京排到前五。去年在上海有四五张预售证没有拿出来,否则我们的销售额可以更高。”金地华东内部人士对界面新闻记者说。
 
今年以来,上海基本无宅地供应。这种情况下,坚持一二线布局逻辑的金地也将开始转向。
 
“今年我们的重点是合肥、徐州、无锡,还会进入南通,在太仓也已经有项目了。”上述内部人士称。
 
其实早在2015年,金地华东区域就称想进入合肥和徐州,但目标始终未达成。从2002年初入上海以来,虽然几经浮沉与瓶颈期,但上海市场一直对金地贡献颇大,在2008年时甚至占据了金地整体销售额的半壁江山,这也导致了金地在华东的布局一直存在侧重上海的“一二线惯性”,对三四线市场的扎实程度以及回报率存疑。
 
而现在,不同于别的房企想要“农村包围城市”的布局逻辑,金地华东想要“从一二线进入三四线”。
 
“我们先在上海、南京深耕,站稳了、保持住,再出去到周边的小城市,非常容易;而如果先投入小城市,然后再想回上海市场,这就比较难了。”金地华东内部人士称。
 
如今已不是进入三四线的最好时机,这个市场已经被深耕三四线的房企迅速蚕食,部分城市地价抬升,而2017年的一波三四线红利,很可能已经见底。金地华东在这一点上将保持谨慎,只会选择几个长期看好的二三四线城市进入,要求是经济和人口规模都呈现上涨趋势。
 
去年,金地华东新进入了徐州、滁州、镇江;今年3月,金地首次进入合肥,以总价21.8亿元拿下长丰商住用地,溢价率77.16%;此外3月份还以10.88亿元拿下徐州2018-1号三环路地块,总出让面积达16.3万平方米。
 
上述内部人士表示,在目前的市场环境下,金地其实并不会特别追求规模增长,集团也不考核销售额,而是把各个区域当做独立的上市公司,考核各个区的ROE水平。
 
在做区域深耕方面,华东区域更看重的是人均效能,“以销售且回款来计算,我们的人均创利水平在业内是数一数二的,这意味着用人更集约,可以用更好的人,这两年我们内部的人员稳定性非常好。”为了提升人均效能和人员稳定性,金地华东还把三四线城市交给一二线城市公司管理,比如把南通、昆山、太仓划入上海公司,把扬州并给南京公司。
 
尽管净负债率一年内大增20%,但报告期内48.22%的净负债率水平,在行业内仍然非常低。上述人士向记者解释了低杠杆的运营逻辑:“杠杆低的好处是可以做波段性投资,而杠杆高的公司则必须是高周转,在高点也必须投。只能说这两种各有好处也各有弊端,如果波段没做好,踏空了也不行。”
 
从过去几年的经验来看,金地华东踏准了上海、南京的一波上涨,但也踏空了一波三四线城市的红利。对于2018年的判断,金地方面称,预计热点城市供需下行局面仍将持续,三四线城市仍将平稳增长。在金地去年的新增土储中,一线城市土储占比已经减少,三四线占比相应上升。不出意外,金地将会加快在三四线城市拿地,但仍然会把上海当做稳定器,留意在上海的机会。
 
在规模扩张中,有房企走“农村包围城市”的道路但收效不大,而金地这种反向的模式能否取得成功,仍有待市场的检验。

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