林少斌:采取合作开发模式加速发展商业地产

2015-11-07 13:07:55   来源:   评论:0
www.zhongguosyzs.com 中国商业展示网 来源:网络 2012.04.16

很长时间以来,招商局地产控股股份有限公司因保守发展备受质疑,相较其他大型房企,其规模及增速明显偏弱。特别是在房地产调控持续深入的2012年,招商地产更是压力倍增。


“保销售是公司2012年工作的重中之重。”3月26日,招商地产董事长林少斌在接受本报独家专访时说,“加快项目开发进度、提升周转率,是2011年招商地产核心的管理目标之一。”



记者:招商地产周转速度在去年第三季度明显加快,公司作了哪些方面的调整?


林少斌:加快项目开发进度、提升周转率,是2011年招商地产核心的管理目标之一。


我们从去年年初起,确实做了多方面的工作,比如全面梳理了各级管理权限,以设计、成本、客服三方面为主进行权限下放,着力推进向城市公司放权,深入实施流程再造,以此全面提高内部运营效率。


另外,我们还按行业先进标准改进了项目开发周期模板,同时在全国各城市各项目全面实施,加强了标准化产品在项目开发中的运用,大幅压缩项目前期定位设计周期;加强战略合作和集团采购工作力度;调整考核分配机制,将项目运营效率作为关键指标进行考核并与奖惩分配紧密挂钩。



记者:对于514亿元的存货,公司今年将采取何种去化策略?


林少斌:库存处于高位是整个行业这两年来的特点,并不只是招商地产有存货,其他房地产企业都不同程度地存在这个问题。


对于招商地产来说,去年公司有37个项目在售,去化的压力不是特别大。我们从今年2月中旬开始,在全国22个项目实施了促销活动,现在来看,效果还是不错的。今年我们在这方面是制定了一些以销定产的策略,后续新增加的可售量会按照市场情况来调整建设节奏,以确保公司不会有大的存货压力。



记者:公司的长短期借款出现了大幅上升,招商地产将如何确保资金安全?


林少斌:至2011年年末,公司的资产负债率为69.53%,净负债率为31.38%,这个数值依然是低于行业平均水平的。此外,公司去年年末货币资金约145亿元,而短期借款加一年内到期的非流动负债为65亿元,对比来看,公司的短期资金压力并不大。还有就是公司的融资渠道及形式是多样化的,融资成本较低。


所以,招商地产的财务状况要好于A股上市房企的平均负债率水平,资金成本也较低,财务状况相对来说比较稳健。
记者:公司在今年有怎样的融资计划?


林少斌:我们的融资计划会根据销售及项目开发的情况适时进行调整,原则上是以合理的成本筹集资金,根据开发建设所需资金进行匹配。公司目前暂时还没有新的融资计划。



记者:在商业地产方面,公司在今年有怎样的具体规划?是否有与金融创新结合的计划?


林少斌:实际上,招商地产介入商业地产已有20多年的经验,也有丰富的土地储备资源。今年,我们将继续积极推广对城市综合体模式的研究和实践成果,抓住商业地产领域存在的巨大商机,充分发挥商业地产现金流稳定的特性,让商业地产成为提升公司业绩、平抑波动的有力手段。


招商地产在住宅开发方面要实现快速滚动,商业地产的发展也一样要提速。未来我们将积极采取合作开发等方式来进行商业地产的扩张。合作方式可以减轻公司资金压力,获取一些项目资源。


同时,我们还将对公司的持有型物业进行整理,变现部分增值潜力弱的物业。当然也会考虑将商业地产金融化,积极与金融创新相结合。



记者:2011年,招商地产的毛利率达到了56%,远远高于万科的29%和中海地产的40.35%,公司如何逆市取得如此之高的毛利率?今年是否还能维持该水平?


林少斌:我们不认为公司的毛利率要高于市场平均水平。去年的毛利率较高是因为结算了如兰溪谷、北京1872等个别毛利率水平较高的项目,拉高了公司税前的毛利率水平。但是扣完税之后,公司的毛利率在行业中处于中游水平。
随着招商地产在深圳蛇口外的项目开始结算,今后毛利率会呈逐步下降的趋势。当然,行业的毛利率水平趋降也是不可避免的趋势。在这一趋势下,产品及服务质量将是考量企业竞争力的重要标准。



记者:公司在今年有怎样的销售业绩规划?


林少斌:我们在去年的销售状况还不错,销售面积和销售金额和2010年相比有了明显提高。公司已下达了铁任务,2012年的销售额在2011年的基础上要稳步增长。


在销售策略上,我们当然会更加灵活,根据市场的要求及时进行调整,并策划、制定更机动有效的营销策略,以保持主动性。


保销售是公司2012年工作的重中之重。公司上下将一切以销售为中心,并营造全员营销意识。各城市公司负责人将亲自指挥销售工作,各专业线的工作将服从于营销,服务于营销。各城市公司进一步加强新盘入市前的准备工作,拓宽包括整售、团购、网购等有效的销售渠道,创新销售模式。新项目将根据市场情况调整和优化产品结构,均衡高、中、低产品的配比,增强市场应对能力。

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