睿意德:日本商业地产的过去、现在与将来

2015-11-07 13:09:06   来源:   评论:0
www.zhongguosyzs.com 中国商业展示网 来源:商业展示 2014.04.02

从商业地产的角度来看,日本,是美国之外另一个值得品一品的国家。
以日本首都东京为例。这个城市地铁站覆盖密度极高。在银座、日比谷、有乐町这样的地方,几乎每个路口都是地下铁入口,每栋商场都与地铁连通。完善的轨道交通也推动了商业的繁荣。东京可以说是世界上百货公司密度最高的城市,东京都更是寸金寸土,单是山手线环绕的都心区内,便至少有将近70间百货。
日本百货店起源可以追溯到1904年三越吴服店发表的“百货店宣言”。1914年,三越百货店正式在东京都内开张,标志着作为实体形式百货店的诞生。三越百货店坐落于一幢颇具文艺复兴风格的建筑内,配备了自动扶梯等当时最先进的现代化设备,并设置了“音乐堂”等文化和娱乐设施。
三越百货直接打破了日本早先店员与顾客席地而坐交易谈判的“座卖型”销售方式,而从巴黎引进可挑选商品的“陈列式”销售方式,并在引进的过程中结合了日本传统文化和民众的消费习惯,逐渐形成自己的经营特色。直到现在,日本百货店还基本保持着这些经典百货店的核心元素:重视店铺豪华风格;重视诚信和服务;以家庭单位为主要目标顾客群;重视广告宣传;让百货店的员工享受更好的待遇。
购物中心对于日本来说是一桩舶来品。日本的购物中心起源于1960年代,即二战之后的经济复苏期。当时,从事食品和耐用商品销售的日用品卖场(General Merchandised Store)开始形成分支,从事于购物中心的开发工作。1969年日本第一座大型、以百货公司为主力店的购物中心——玉川高岛屋(Tamagawa Takashimaya)购物中心在东京都世田谷区开业。以玉川高岛屋为代表,日本开始发展大型购物中心。
不过当时的购物中心理念仍未摆脱百货公司的格局,所提供的服务也较为有限并且集中。在日本,城市中的火车站是货物储运中心以及公众聚集场,而早期的购物中心大都以火车站为中心进行开发,因此在当时购物中心是以市区内的购物中心为主。
1970年代,伴随经济腾飞,日本购物中心也进入快速发展阶段。整个1970年代日本新建的购物中心有502家,在80年代这一数字增加到626家。从1970年代开始,一些专门从事商业活动的公司将欧美购物中心的模式引入日本,而且此时越来越多的家庭拥有了小汽车,郊区住宅也发展起来,借助这个时机,日本郊区购物中心开始兴起。从销售额水平分析,到1979年,日本购物中心的年销售总额就开始超过了过往一直保持强势地位的百货店
1990年代是日本购物中心快速发展的一个时期,以现存购物中心的数目为基础,有将近40%的购物中心是在这个阶段建立起来的。1990年代平均每年都有100多家购物中心兴建,这一情况一直维持到2000年。
2000年6月日本开始实行“大规模零售店选址法”(large-scale retail store location law),尽管大多数关于大型零售商店开设的限制性规定都已经取消,但在交通阻塞、交通安全、停车、噪音、废弃物、废气排放等环境品质方面却对购物中心进行了规范。受此影响,大型购物中心新开张数量在这个法律颁布实施之后实际上都较前几年有所减少。2001年日本新开张的购物中心数只有37家,直到2004年以后,日本购物中心的发展才恢复到先前较为正常的水平。
此后10年,日本购物中心进入了前所未有的大竞争时代,几乎平均每年就增长近60家。贴身肉战之中,绝大多数的购物中心都陷入了销售不振中。

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