成都商业地产空置率极高 商业退潮现象涌现

2015-12-05 11:58:23   来源:   评论:0
据锐理数据统计,截至2015年4月,成都购物中心总体量约700万方,位居全国第一。其中,写字楼行情尤显突出,据统计,在2014年天府新城商圈写字楼存量达到了243.91万㎡,空置面积更是有1236万㎡,空置率超过50%;目前,成都商业地产在建面积超过290万平米,已经成为全国商业地产在建规模最大的城市。
 
成都购物中心总体量全国第一
 
商气冷热不均好地段“死铺”频现
 
据第一太平戴维斯统计,目前城南现有零售商业体量已经高达133万方,截至2014年底,城南未能准时开业的商业面积达34万方。
 
在城南早期开业的几大项目中,以环球中心、九方购物中心、复城国际广场、会展中心综合性物业为代表,记者分别进行走访。
 
在地段优势较为明显的九方购物中心,潮汐式的消费人群占据主导。在中午和晚上休闲时段,人流较为突出,主要是以餐饮、观影等人群为主,除此,其它业态显得较为尴尬,很多时候一条商业走廊,稀稀落落几个人来回踱步,显然无法满足一个综合性购物中心的商气与人气支撑。
 
在以居住为主的大源板块,记者并未看到这个庞大居住组团应有的人气和商气,尽管片区有伊藤等为代表的诸多商业业态,但消费者似乎还是“不买账”。在经营者反响较为激烈的复城国际广场,空旷的传统街铺显得较为抢眼,一家经营服装的商户显得较为郁闷,“很多人依旧是选择到环球中心和春熙路商圈购买百货,这里的商品没有款式和价格上的优势。”
 
在奥克斯广场,传统的几大商业业态占据主导地位,与周边商业体业态“几乎没有区别”。记者看到的是庞大而空旷的购物中心,冷落的人气和商业让人难以想象当初开发商的热切定位。卫生保养、消费者导流等服务工作显得若有若无,商户们的态度也颇为冷淡,“可见养商的过程还很痛苦漫长。”一位跺着脚的商户告诉记者。
 
总体而言,除了个别综合性优势明显的购物中心外,多数知名度和业态并不突出的商业体,整体生意冷清,外面门可罗雀,“死铺”频现,从开发商、投资者、经营户、消费者多个环节而言,各家都有自己的“怨气。”
 
房东说:租金不敢降
 
回报偏低回本压力大
 
投资者的收益究竟是多少?可否支撑目前的市场格局?在记者的走访中,矛盾明显存在。近期的《中国房地产投资回报率调查报告》表示,成都商业地产供过于求的局面比较明显,尤其在电商的快速发展下,传统零售行业,如小商品类、家电类的传统商铺,受到的冲击相对较大,从回报率数据来看,商铺租金回报出现回落。
 
今年上半年,成都天虹百货、尚泰百货纷纷撤场……传统零售商若不加快转变经营模式,交不起房租的噩梦,势必会愈演愈烈,似乎以购物为目的的传统百货商业模式正在过时,商业时代正在发生巨变。
 
手持多个商铺的投资客李先生告诉记者,他当时以2.6万元/平米买下的商铺,目前租金也就120元/平米,“租给火锅店了,经营户说租金超过100元/平米,挣钱就很难了。”李先生则表示没办法,“我花了那么大本钱的嘛。租金高,经营户有压力,关但对于地理位置优越的商铺,仍然可以获得相当高的收益,冷热不均的现象非常明显。”
 
2008年,王女士在城南投资了一个商铺,这几年一直稳拿租金,回报率挺不错。然而,自去年下半年起,租金回报率呈跌落趋势,“今年的租金比去年少了8000元,再这样下去,商铺就越来越不值钱了。”
 
张先生5年前在大源板块买了一个近20平米商铺出租,前几年租金一直上涨,可从去年开始,商铺出租价格就没有涨过,低迷的市场行情,回报率滞后,让他产生了出售的想法。
 
随后,记者走访了城南和城西几家房产中介公司,一公司负责人称,今年以来,商业地产的租赁价格一直处于平稳状态,没有维持上涨势头,从其经手的商业地产来看,多数租金没有上调,小部分商业价格有所下降,这主要根据商业的地段或生意的经营情况而定。在当前的经济下行情况下,再上调租金,客源势必会排斥这种做法。
 
租客说:基本在帮房东打工
 
租金高经营压力巨大
 
房东们感到紧张的同时,租房者也深感压抑。在城南天府二街某商业中心,1-3层的商铺租赁价格在100—300元/平米·月之间。在该项目经营餐饮的负责人给记者算了一笔账,他的店总经营面积300平米,每月租金约6万元,加上各种食材、水电和员工开支,每月总成本12万元,“但每月进账也就这个数,好的时候一天收入四五千,运气不好几桌客,一两千,几乎没什么利润。”记者看到,贴上“旺铺转租”、“零转让费转租”等字条的已开业商铺,是普遍现象。
 
家住城北荷花池的李军,前几年在家附近租了一个商铺做生意,去年以前生意都还算不错,如今用惨淡经营也并不为过。在李军看来,他每年要支付租金5万元,占他全部收益的三分之一。每天辛苦做生意,感觉却像给房东打工。
 
业内人士分析,近两年开发商业地产较多,市场趋于饱和,电商的冲击、人们消费观念和行为方式发生转变等因素冲击,一方面是大家愿意性价比更高的网络购物,另一方面是商铺的井喷,“僧多粥少,矛盾在所难免。”
 
【业内访谈录】实体店还会迎来春天!
 
专访上海益朗国贸董事总经理王钧由
 
“目前商业地产存在的种种难题和困境,是供需关系的脱节,以及商业资源不能同步跟进导致的。”上海益朗国贸董事总经理王钧由告诉记者,“同时,电商与海外代购新兴模式的出现,同样分流大批客户。”
 
商业短板急需解决
 
作为亚洲知名高端品牌代理企业负责人,王钧由对成都商业地产市场体会颇深。作为西部最重要的城市,成都城市的辐射力毋庸置疑,“与国际化城市和国内一线城市相比,成都商业地产硬件方面还有提升空间,但物业产品的定位,以及业态设置和个性化发展,“这些都还是短板,很难解决目前成都商业地产存在的巨大储量和人流到店、消费厚度的问题。”
 
“作为内陆城市,成都无法像北京、上海、广州等城市一样具有强大的口岸和标签优势,这不利于品牌的入驻和提升,容易导致商业地产的同质化竞争,缺乏个性;除此,消费者的观念和习惯,都需要培养和引导。这些都是商业地产开发商需要亟待解决的问题。”
 
做优做实实体店大有可为
 
与很多看好线上电商模式的投资商不同
 
王钧由非常看重实体店的未来,“我坚持回归实体。因为线上电商依然存在自身的短板,实体店也有自己不可取代的优势。”线下实体,可以让消费者感受到更多的消费体验和快感,是符合人们休闲性消费生活的;性价比,是消费者购物最为看重的。“多元化的品牌资源引入渠道,减少物流等中间环节,完全可以让国人享受到很有性价比的海外高端商品。”对于目前市场大量存在的商业实体,他表示,应该看重这些实体店带来的综合性商机,“只要我们积极拓展,使用多元化的招商和业态思路,错位竞争,机会仍然是很多的。”进过实地走访,记者看到上海益朗联手金茂地产打造的云南丽江跨境精品购物中心,“价格和款式同步欧美,项目开业当天实现约800万的销售业绩,半月突破2000万销售业绩。”这样的业绩是很多实体店无法想象的。“独特的商业资源和渠道,是保证实体店超低价格和款式新颖的重要法宝,成都商业地产应该拓宽路径,彰显个性化,这样对周边市民和目的性消费者而言,都有很大吸引力。”
 
从粗放走向精细化细分客群是关键
 
专访合能商业负责人徐猛
 
近一年来,北京、上海、广州、长沙、成都、沈阳等地百货巨头纷纷折戟,随着经济的日渐下滑和地产转型加剧,商业地产之困趋势明显。合能地产成都公司商业事业部总经理徐猛分析认为,当前,成都商业地产体量大,且同质化严重,存量大、商铺空置率高,寻求差异化发展才是成都商业地产持续前行的关键。其次,成都人口基数不断往上攀升,目前全市已有1400万常住人口。有数据显示,人口增量仍在继续,伴随着人口红利的递增,成都商业空间的体量也势必会走向另一个高地。诚然,现阶段商业地产之困,是一个全国性的现象,它只是一个过程,商业地产也会在这期间去适应当前的困局,慢慢走出一条属于自己的发展模式。
 
“对于一个商业而言,业态配置和主题思想尤为重要。徐猛称,一个项目运营如何,主要从主题、招商、运营、管理谈起。比如,城南环球中心,以海洋公园为主题,辐射整个商业综合体,带动了无数行业消费。再如,市中心的太古里,曾被人誉为“全球第一商业中心”。从项目的招商阶段开始,就要有强化特色的意识,差异化才能走得更远。然而,当前,成都的大部分商业都是粗放的招商模式,从粗放式向精细化是其关键的一环。“怎么去细分客群,做好市场调查,了解客户需求,对于一个城市商业而言,其意义不言而喻。”
 
谈及合能商业地产运营,徐猛坦言,合能地产从2005年进军成都后,就开始做商业地产,其商业项目——新城市广场历经十年的发展,已成为城西的商业综合体标杆力作。虽然,有着优质的物业资源和不错的租金回报,但为应对市场挑战,将对新城市广场进行总体业态调整规划。一方面,盘活现有存量,夯实运营能力。另一方面,沉淀商业经验,按标准化运营模式输出,其三,建立一套完整的商业体系,打造商业的标杆品牌。通过量变到质变的发展,以及不断地摸索创新发展,让新城市广场在未来成为一个时尚、潮流、商务的聚集地。
 
记者观察
 
中国城市化的快速突破,使得商业地产呈现井喷式的发展。在GDP增速压力下,商业地产在与消费力和商业资源脱节的状态下依旧高速进取,一枝独秀已难免孤军深入之嫌。在商业地产和资本关系“闹僵”的态势下,买卖方的平衡矛盾显得突出。
 
不得不承认,投资渠道,依然是较为单一的。基金、股票市场飘忽不定、高通胀下银行的负利率,无论是实业起家还是股权投资致富的精英阶层们,选择商业地产,仍是投资的热门选择。
 
对成都来说,商业地产这个尚显年轻的词汇而言,跨越式的发展需要面临种种问题,并在消费和资本环境的双重压力下接受严酷考验。
 
在记者的调查看来,成都商业地产的开工和开业量连续高位运行,但令人惊奇的是住宅楼盘依旧面临空置率居高不下的态势,“逃跑”的置业者的理由依旧是“生活配套不太方便、配套短缺”;但对于城南庞大的商业集群而言,“商气不足、人气不足”也成为尴尬的现实。“商业配套不足”和“商业体面临死境”的尴尬悖论,成为奇观。
 
现象显得复杂,但至少反映了商业地产的几大 问 题 :一,急速、集中式的商业地产发展,与循序渐进的城市化进程和消费者生活消费习惯不相匹配,买方购买力,不是卖方来臆测;二,当下大规模同质化批量生产,难言对未来市场格局和产品形态,尤其在电商和跨境购物等新模式冲击下,问题尤显突出。
 
商业地产的“寅吃卯粮”,显然不是市场规则。现实问题和商业地产发展思路迥异,以及买方市场的多元需求,都很难支持传统商业地产狂飙式发展和单一的产品资源结构。为此,经过记者对成都商业地产进行系列走访,对开发商物业持有者、经营户、消费者多个商业环节进行访谈。
 

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